2024年，宏观经济整体平稳运行，但受国内有效需求不足影响，商业地产市场供需两端仍偏弱。商业地产百强企业及时调整经营策略，扩张步伐放缓，注重存量运营，经营业绩整体保持平稳。2025年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2025中国商业地产百强企业”研究，推动企业在客观认识商业地产发展现状及行业变化趋势的基础上，不断提高企业运营管理水平，促进行业平稳健康发展。

　　从规模表现看，市场整体供过于求迭加项目经营承压，行业规模扩张速度放缓，仅部分头部企业仍保持一定扩张节奏，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积保持增长，但增幅连续三年收窄，经营性物业租金及运营服务收入增速同样回落。布局方面，企业战略锚定核心一二线城市，适度下沉消费潜力较大的三线城市。

　　从成长性看，商业地产百强企业延续“轻重并举”策略，但受商办物业持续供大于求影响，企业新拿地开发和收并购行为相对谨慎，部分头部企业保持一定轻资产外拓节奏。

　　从经营质量看，短期商铺及写字楼租赁需求仍显不足，平均出租率小幅下滑。零售商业方面，百强企业以消费需求洞察驱动精准运营，增强用户黏性；持续发力数字化转型，实现降本增效。办公物业方面，短期租金承压延续，企业借力服务体系升级与产业生态重塑稳续拓新。

　　从融资能力看，CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）/ CMBN（商业房地产抵押贷款支持票据）发行量有所下滑，经营性物业贷款政策放宽，补充企业融资渠道，公募REITs（不动产投资信托基金）发行常态化，8只消费基础设施REITs获批上市。

　　从发展趋势来看，当前宏观环境和居民消费特征发生转变，对商业地产行业而言，机遇与挑战并存。面向未来，商业地产企业应重点关注扩内需促消费、存量盘活等方面政策，优化经营模式：零售商业市场，2025年政府工作报告将扩大内需任务置于首位，以旧换新等政策促进消费提质扩容，企业可把握政策机遇，优化品牌组合，提升商场的竞争力和吸引力；写字楼市场，AI（人工智能）产业推升核心城市办公需求，但短期岗位替代或致局部租赁需求回调；同时，近期多次重要会议提到“盘活存量用地和商办用房”，企业应关注相关政策，注重非居改保、低效楼宇更新、商圈改造提升等方向发力，在存量市场中寻找机遇。

　　2025年，扩内需促消费政策有望继续发力，预计消费市场仍将保持一定韧性。但短期内，在经济运行仍面临挑战、居民就业和收入预期恢复较慢的背景下，商铺及写字楼市场仍存在下行压力。面对挑战，商业地产百强企业应强化运营能力，拓展融资渠道，实现稳健经营。

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